Taxa de capitalização

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O que é a 'Taxa de capitalização'

A taxa de capitalização é a taxa de retorno de uma propriedade de investimento imobiliário com base no rendimento que a propriedade deve gerar. A taxa de capitalização é utilizada para estimar o retorno potencial do investidor no seu investimento.

A taxa de capitalização de um investimento pode ser calculada dividindo a receita operacional líquida do investimento (NOI) pelo valor de mercado atual da propriedade, onde NOI é o retorno anual da propriedade menos todos os custos operacionais. A fórmula para calcular a taxa de capitalização pode ser expressa da seguinte maneira:

Taxa de capitalização = Lucro operacional líquido / Valor de mercado atual

Alguns consideram que a taxa de capitalização deve ser, em essência, a taxa de desconto de uma perpetuidade, embora o uso da perpetuidade neste caso possa ser um pouco enganador, uma vez que implica que os fluxos de caixa serão estacionados anualmente.

A taxa de capitalização é expressa como uma porcentagem e também é freqüentemente conhecida como a "taxa de cap. "

BREAKING DOWN 'Taxa de capitalização'

A taxa de capitalização é muito útil na medida em que agiliza informações sobre investimentos imobiliários e facilita a interpretação. Por exemplo, se Stephan compra uma propriedade por US $ 900.000 e espera que a propriedade gere US $ 125.000 por ano após os custos operacionais, a taxa de capitalização do investimento é de 13. 89% ($ 125 000 / $ 900, 000 = 0). 1389 = 13. 89%). O que isso significa é que, todos os anos, Stephan está ganhando 13. 89% do valor de sua propriedade como lucro.

Este exemplo pressupõe que todos os fatores dos cálculos da taxa de capitulação de Stephan permanecerão constantes, mas, na realidade, as coisas geralmente ficam um pouco mais complicadas. Suponha que, devido a um boom na demanda de imóveis na cidade de Stephan depois que ele faz o investimento, o valor da propriedade de Stephan aumenta para US $ 2 milhões no momento em que dois anos se passaram. Enquanto isso, Stephan tem feito a mesma quantia de dinheiro da propriedade. Como os cálculos da taxa de capitalização usam o valor de mercado atual, a taxa de capitalização do investimento de Stephan mudou. Como o valor de mercado da propriedade aumentou enquanto o NOI de Stephan não tem, a taxa de capitalização caiu consideravelmente para um menos favorável 6. 25% (US $ 125, 000 / $ 2 milhões = 0. 0625 = 6. 25%).

Exemplos como este ilustram uma função importante das taxas de capitalização. Uma vez que a taxa de limite é uma relação de rentabilidade, a proporção de NOI em relação ao valor de mercado atual deve permanecer constante para que a taxa de capitalização permaneça a mesma. Se o NOI aumentar enquanto o valor de mercado não for, a taxa de capitalização aumentará e, se acontecer o contrário, a taxa de capitalização diminuirá.Para que um investimento imobiliário permaneça rentável, o NOI precisa aumentar à mesma taxa que o valor da propriedade aumenta ou a uma taxa ainda maior. A este respeito, a taxa de capitalização é útil porque pode ser usada para rastrear um investimento imobiliário ao longo do tempo para ver se o desempenho está melhorando ou não. Se, por qualquer motivo, a taxa de capitalização está em declínio, pode ser uma decisão mais sábia simplesmente vender a propriedade e reinvestir em outros lugares. Com uma queda de mais de 50% na taxa de capitalização de Stephan em apenas dois anos, provavelmente seria melhor encontrar uma maneira de aumentar seu NOI ou vender a propriedade e encontrar um investimento alternativo.

Usos da taxa de capitalização

Muitas vezes, comparar diferentes investimentos de propriedade pode ser como comparar maçãs e laranjas, de modo que a taxa de capitalização é um bom ponto de partida porque pode ser usado para comparar rápida e facilmente muitas oportunidades de investimento com uma outro. Comparando os valores de mercado ou as estimativas de renda operacional de várias propriedades, muitas vezes serão difíceis e produzem resultados que são difíceis de analisar, mas comparar porcentagens é muito direto.

Por exemplo, suponha que Martha esteja considerando dois investimentos diferentes com valores de mercado de US $ 230 000 e US $ 3 milhões e estima que seus valores NOI serão de US $ 40 000 e US $ 300 000, respectivamente. Embora esses investimentos diferem substancialmente, sabendo que suas respectivas taxas de capitalização são 17. 39% e 10% podem ajudar Martha a tomar sua decisão. No entanto, enquanto a taxa de capitalização do primeiro investimento é muito maior, o segundo investimento ganhará muito mais dinheiro anualmente, então isso provavelmente irá jogar na decisão da Martha também. Embora este exemplo ajude a ilustrar a capacidade da taxa de bonificação para ajudar na comparação de investimentos, é importante notar que é mais útil nessa função quando o NOI ou o valor de mercado atual são comparáveis. Investimentos de tamanhos drasticamente diferentes geralmente podem ter considerações adicionais que podem evitar comparações suaves.

Ao procurar investir no setor imobiliário, os investidores geralmente decidirão sobre a taxa de bonificação mais baixa que aceitarão para que o investimento valha a pena. Por exemplo, um investidor pode decidir que, pela quantidade de dinheiro que eles estão olhando para gastar, eles só aceitarão um investimento com uma taxa de capitalização de 10% ou mais. Ao analisar investimentos potenciais, então, eles compararão as taxas de captações desses investimentos com sua taxa de capitalização pessoal.

A taxa de capitalização também pode ser usada para calcular grosseiramente o período de retorno do investimento dividindo 100 pela taxa de base quando expressa como um número inteiro. Por exemplo, pode-se calcular o período de recuperação de um investimento com uma taxa de base de 5%, dividindo 100 por 5, por um período estimado de recuperação de 20 anos. No entanto, esse método só deve ser usado para obter uma estimativa aproximada do período de recuperação do investimento porque poucos investimentos imobiliários manterão uma taxa de capitalização constante ao longo de um longo período de tempo.

Além disso, a capitalização direta é um método usado para avaliar um investimento imobiliário que incorpora a taxa de capitalização. Com este método, pode-se dividir o NOI pela taxa de captações para determinar o custo de capital do investimento. Embora isso possa parecer complicado, é essencialmente uma reconfiguração da fórmula da taxa de cap.

Problemas com Taxa de Capitalização

Embora a taxa de capitalização seja uma relação muito útil para usar ao planejar ou analisar um investimento, ele vem com algumas limitações importantes que devem ser consideradas antes de usar a taxa de cap.

Uma dessas limitações é que a taxa de cap máximo não é muito útil para investimentos de curto prazo. Com pouco tempo para desenvolver um fluxo de caixa confiável, o NOI de um investimento pode ser difícil ou impossível de determinar, tornando os cálculos da taxa tampão difíceis ou impossíveis também.

Também é importante notar que a taxa de capitalização às vezes é calculada como NOI dividida pelo valor original que o proprietário atual pagou pela propriedade. Como o valor de uma propriedade raramente permanecerá o mesmo por muito tempo, esse método de cálculo das taxas de captações é muito menos útil do que o outro método. O cálculo de uma taxa de cap por uma propriedade com um valor de US $ 2 milhões em 2015 com base em seu preço de US $ 300.000, não será muito útil e dará resultados muito enganosos. Problemas adicionais ao usar este método também podem surgir no caso de uma propriedade dada como presente ou por herança, pois a taxa de cap máximo não pode ser determinada com um custo de zero.

A taxa de capitalização é uma proporção popular e fácil de usar, mas não deve ser o único fator em qualquer decisão de investimento imobiliário. Muitos outros fatores precisam ser vistos, como o crescimento ou declínio da renda potencial, o aumento do valor da propriedade e quaisquer investimentos alternativos disponíveis.